Debido a la terciarización la geografía urbana española se ha modificado, incidiendo varios factores, que no han tenido un desarrollo similar en las áreas metropolitanas. Estos factores son:
• La distribución del uso del suelo que interviene en la posición central de las actividades terciarias en el interior de las ciudades.
• La densidad de comercios, servicios personales y de oficinas, aunque no se localizan dentro de las ciudades de forma homogénea, pues los espacios de servicios se segmentan debido a que los condicionan mercados inmobiliarios específicos, empujando a estos fuera del CBD y las actividades industriales son muy limitadas también dentro del mismo.
El crecimiento económico del último lustro de los ochenta revitalizó esta actividad que está muy influenciada por variaciones temporales y espaciales de la renta ya que ésta interviene en el incremento de la demanda de bienes y origina una diferenciación entre el comercio tradicional estancado y los nuevos modelos comerciales, modificando el comportamiento de la demanda y las técnicas de distribución.
Por otro lado, el consumidor también ha experimentado cambios motivados por el aumento de su renta familiar que le permite mayor capacidad de compra, su lugar de residencia pues se abandonan los cascos antiguos y ensanches situándose en barrios dormitorio y su frecuencia de compras, ésta por varias razones, como el incremento de la motorización, en especial la de la mujer, el aumento del volumen de compras y su mayor espaciamiento por la utilización de congeladores y frigoríficos.
El comercio también ha sufrido cambios, como son la estandarización de productos la mayoría de ellos envasados en detrimento de los de venta a granel (legumbres, productos congelados, verduras y frutas). El encarecimiento de la mano de obra ha llevado a sustituir a ésta por espacio, para que el producto no adquiera precios elevados. Por otro lado, la utilización de nuevas técnicas comerciales, ha llevado a la “tercera revolución comercial”, implantándose el dinero de plástico, para el pago y transferencia de fondos, la mecanización con bancos de datos que con ayuda de registradores ópticos de códigos de barras suministran información del stock, precio del producto, en cada momento.
Los cambios más arriba reseñados han actuado tanto en la oferta como en la demanda originando una verdadera revolución comercial y creando una crisis permanente en el comercio minorista tradicional.
La implantación de estas nuevas formas han originado como ya se apuntaba anteriormente la crisis en el mercado minorista, con mínimos umbrales de rentabilidad, bajo nivel de empleo, sobre todo familiar y poco equipamiento. En contraposición, han aparecido las grandes empresas que se adaptan a los nuevos requisitos de la demanda, con nuevas formas comerciales: autoservicios, supermercados, hipermercados, cadenas de descuento, grandes almacenes por secciones y centros comerciales integrados.
Los autoservicios y supermercados representan una adaptación del mercado minorista a la nueva situación, creada por la estandarización del producto, eliminación de almacenes para dedicar este espacio a la venta, reducción del empleo, lo que conlleva un aumento de la rentabilidad, sin que se produzcan cambios en la demanda.
Los hipermercados si tienen en cuenta los cambios en la demanda y los de su sector con superficies de venta mayores a 2.500 m2, lugares destinados al aparcamiento de vehículos de clientes, ubicados fuera del casco urbano, con lo que el presupuesto dedicado a la adquisición del suelo se abarata, con buenos accesos, que se traduce en una alta productividad por empleado/m2, el éxito de estas empresas está en razón inversa a la de los minoristas tradicionales. Aunque su auge es notorio aún no ha tocado techo y todavía no es comparable su expansión con el del resto de países de la CE. La mayoría de estas empresas están en manos de extranjeras, sobre todo francesas.
Los centros de servicios integrados al consumidor están apoyados por algunas administraciones locales que hasta hace poco favorecía la ampliación de horarios en días festivos, pero debido a la presión de grupos de minoristas se está limitando esta apertura.
Las cadenas de descuentos poseen la estrategia de las empresas de distribución, para abastecer a los clientes sin vehículo propio o con tradición de compra diaria, son superservicios que pertenecen a almacenes mayoristas, con un reducido capital, estandarización total de productos, gran rentabilidad por empleado y política de precios agresiva.
En la actualidad está apareciendo un nuevo tipo de establecimientos, como alternativa a la crisis del comercio minorista, en donde se combinan pequeños comercios con otros de gran tamaño tipo hipermercado que actúan como locomotora del centro. Se les puede encontrar tanto en torno áreas metropolitanas como en el interior de ellas.
El cambio estructural acaecido en la economía española es un de los principales factores que han intervenido en la terciarización de las ciudades incidiendo en el desarrollo de los servicios a la producción y a las empresas. Su distribución está altamente jerarquizada y polarizada en las ciudades.
Como durante los ciclos expansivos se produce un gran desarrollo del sector de la construcción, durante el periodo 1985-1990 tuvo lugar el boom de las oficinas en nuestro país. Sin embargo este mercado está hoy en día en fase de reestructuración debido a la modificación de las actividades productivas. La terciarización ha provocado cambios en la demanda del espacio para oficinas en las principales ciudades, también debido a los usos distintos de la distribución de las funciones estratégicas, así pues las sedes sociales tienden a concentrarse en determinados centros metropolitanos que son los que actúan como centros rectores de la economía.
En el caso de las sedes de las entidades bancarias, éstas suelen situarse en lugares con comunicaciones frecuentes y fluidas. La absorción de unas entidades por otras, ha fomentado el papel rector de determinadas ciudades y por último la implantación en nuestro país de la banca extranjera ha traído la creación de una auténtica red bancaria para adquirir de forma más fácil una cuota del negocio tradicional. El sector financiero adquiere gran peso al adquirir paquetes accionariales de empresas industriales, lo que origina que pierdan peso los centros de decisión de estas últimas.
Por otro parte, los centros de decisión empresariales tienden a concentrarse en las áreas metropolitanas, específicamente en Madrid, con estancamiento en Barcelona y claro retroceso en el resto del territorio nacional. Este mismo fenómeno se da en empresas de capital extranjero y público, debido lo anterior sobre todo desde el ingreso de España en la CE, en detrimento de las capitales regionales, aparte de que con la descentralización de la administración Comunitaria Madrid se beneficiará con alguna sede administrativa.
La inversión extranjera en inmuebles se ha desplazado últimamente abandonando las zonas costeras mediterráneas para situarse en los centros rectores económicos, sobre todo en Madrid y en las principales capitales, con excepción de las del País Vasco. Ello ha supuesto un incremento en el precio del suelo de las principales áreas metropolitanas, tanto en venta como en alquiler, siendo ésta una de las principales vías de penetración de capital extranjero, que también se ha concentrado en la inversión en el sector servicios en Madrid y en menor medida en Barcelona, a costa del sector secundario.
Otro factor de terciarización es el crecimiento de la administración pública y autonómica, con demandas de espacio para sus oficinas prefiriendo situarse en cascos urbanos, medida conservadora, que ya ha sido abandonada por el sector privado. La incidencia hay que observarla con doble vertiente: como participante de espacio terciario y de modo indirecto en el emplazamiento de las oficinas privadas. Las oficinas públicas suelen adquirir edificios significativos de las ciudades (palacetes, hospicios, cuarteles, etc.).
Las distintas administraciones no suelen comportarse del mismo modo, pues mientras la central tiende a la centralización, la local sigue un sentido inverso, reforzando las juntas de distrito de la ciudad, y dado su corto espacio de implantación la ha obligado en muchas ocasiones a alquilar inmuebles, lo que supone un gasto oneroso.
Otro factor que ha influido en la terciarización es el incremento del precio de locales de oficinas y comerciales. El Plan Urbanístico vigente es de tipo conservador por haber sido elaborado durante el período de crisis, siendo el suelo edificable muy limitado, y ejerciéndose por parte de la demanda de una presión muy alta en el espacio central de la ciudad.
Los casos de Barcelona y Sevilla, en cuanto a terciarización se refiere, están asociados por dos acontecimiento excepcionales: la celebración de los Juegos Olímpicos y la Exposición Universal, con incremento de las plazas hoteleras en el caso de Barcelona y de asentamiento directo e indirecto de oficinas en Sevilla, con una demanda que es incapaz de cubrir en la actualidad.
En el análisis de este sector se deben distinguir varios submercados inmobiliarios, cada uno de ellos con una clientela diferente, con dinámicas y precios contrastados, así podemos encontrar oficinas con emplazamiento en edificios monouso y las que comparten el edificio con uso residencias y las que están ubicadas en suelo industrial. Por lo general las oficinas han experimentado una dinámica centrífuga debido a problemas de accesibilidad, ruido, contaminación, dificultad en encontrar solares del tamaño requerido o no ampliable. Mientras en la década de los sesenta este sector se concentraba en Madrid en la zona de la Castellana, hoy se registra una preferencia a la instalación en los límites municipales o metropolitanos, junto a las vías rápidas de circunvalación y ejes que parten de la ciudad, y además estas empresas adoptan la estrategia de descentralización funcional, es decir, separación espacial por tareas (administrativas, comerciales y directivas).
Los locales de oficinas instalados en edificios residenciales se sitúan en lugares ubicados cerca de los centros de negocios y se exige unas condiciones mínimas de calidad arquitectónica. Este submercado es muy numeroso y da cabida a oficinas de tamaño pequeño o medio, que no tienen necesidad de costearse un edificio exclusivo y representativo, lo que representa una notable disminución de su precio.
Las empresas que prefieren instalarse en lugares de calificación industrial son otra prueba más de la terciarización. Estos lugares con los que en los años sesenta recibieron la primera oleada de instalaciones industriales, y que actualmente tienen un emplazamiento céntrico. La mayoría de estas empresas ha decido dar un nuevo uso a los locales, adaptarlos para tareas administrativas y las productivas localizarlas fuera del ámbito urbano.
