El derecho de superficie - Antecedentes históricos

El origen histórico del derecho de superficie se encuentra en Roma; en sus inicios, por la protección dada por el Pretor. Más tarde, en la época post clásica, sus perfiles se encontraban ya totalmente establecidos, sin confundirse con el dominio.

El germen del derecho de superficie se encuentra en las concesiones ad aedificandum del suelo público romano, conocidas ya en la época republicana. Posteriormente, esas concesiones fueron utilizadas por los privados. Sin embargo, en ningún caso el concesionario hacía suya la propiedad, por aplicación de la regla de la accesión, teniendo éste sólo un derecho de goce.

Más tarde, en el ius praetorium, el pretor concedió al superficiario un interdicto modelado sobre el interdicto posesorio uti possidetis y una acción de superficie. Empero, aunque al superficiario se le concedía una suerte de rei vindicatio, subsistía el principio conforme el cual la propiedad de lo edificado no podía estar en el dominio de otra persona distinta al dueño del suelo. En el Digesto se reporta el comentario de Ulpiano al Edicto, de lo que resulta que la posición del superficiario era sustancialmente equiparada al titular de un derecho real, toda vez que aquél tenía, contra terceros, una acción quasi in rem.

La afirmación del derecho de superficie como derecho autónomo, diverso de la propiedad, encontró su fundamento, dice Messineo, en la posibilidad, delineada en el derecho medieval, de la división de la propiedad inmobiliaria, además de por planos verticales, también por planos horizontales, derogando el principio de la accesión inmobiliaria. [Messineo, Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial, tomo III, Editorial EJEA, Buenos Aires, 1971]

En el derecho intermedio, el derecho de superficie tomó la estructura de un dominio dividido.

El Código Napoleón no reconoció el derecho de superficie por ser considerada como una de las antiguas formas de sofocación de la propiedad inmobiliaria. Esta fue en general la política de los códigos decimonónicos, de corte liberal e individualista, que eran, por lo general, contrarios a la propiedad dividida.