El derecho de superficie - CONCLUSIONES

1) En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo constituye sobre éste un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones sobre la misma o por debajo de ella. Se trata de un derecho real, enajenable, transmisible por sucesión y temporal (se confiere por un plazo determinado que no puede exceder al máximo fijado por la ley).

2) El derecho de superficie constituye propiamente una derogación del principio de accesión. En cuanto a la edificación en terreno ajeno, de acuerdo con las reglas de la accesión, existen dos regímenes teniendo en cuenta la buena o mala fe, ya sea del propietario del suelo o del invasor. En la accesión nos encontramos ante el supuesto de la edificación en terreno ajeno sin consentimiento, vale decir, no se presenta la comunión de voluntades entre las partes; por tanto, en la accesión estamos ante la ausencia de un acto jurídico; sin embargo, ello no ocurre en el derecho de superficie, pues éste tiene como origen a un acto jurídico.

3) Hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una edificación; y el derecho de superficie, que es el derecho a tener dicha propiedad en terreno ajeno. Entre ambos conceptos se presenta una relación de dependencia, de forma tal que la propiedad superficiaria solo puede existir mientras haya derecho de superficie.

4) El derecho de superficie no puede durar más de noventinueve años. Las partes pueden pactar la renovación del derecho de superficie, aun excediendo el total de los noventa y nueve años, y aun antes del vencimiento del plazo, pero observando que a partir de la renovación no haya por delante un plazo mayor a noventa y nueve años. La prórroga no puede perjudicar a terceros que tengan inscriptos derechos que se consolidarían al extinguirse la superficie.

5) En el contrato donde se instituye el derecho de superficie, si las partes contratantes pretendieran ampliar la oponibilidad de la relación fuera de la esfera contractual, deberían inscribir la constitución de este derecho. No obstante, lo anterior no podría aplicarse al caso de predios no registrados, pues en aplicación del artículo 912 del Código Civil, la presunción de propiedad basada en la posesión favorecería al superficiario, en perjuicio del propietario.

6) El supuesto de la destrucción de la propiedad superficiaria puede solucionarse siguiendo el principio de la libertad contractual. No obstante, en caso de no haberse previsto contractualmente, y teniendo en cuenta el carácter supletorio de las normas respecto de la voluntad de las partes, se deberá seguir lo dispuesto para el caso de la resolución del contrato por imposibilidad de la prestación, parcial o total, sin culpa o con culpa de alguna de las partes; según corresponda.

7) Producida la extinción del derecho de superficie el principio de accesión recupera toda su virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del titular del suelo.