El derecho de superficie - Extinción

CAUSALES

Conforme al artículo 1034 del CC, la extinción del derecho de superficie importa la terminación de los derechos concedidos por el superficiario en favor de tercero.

Las causas de extinción del derecho de superficie son las siguientes:

- Por transcurso del plazo.

- Por resolución del título constitutivo.

- Por abandono o renuncia del superficiario.

- Por otras causas (consolidación, mutuo disenso, expropiación forzosa, etc.)

Según el artículo 1033 del Código Civil, el derecho de superficie no se extingue por la destrucción de lo construido. Comúnmente la destrucción de la propiedad superficiaria debería traer aparejada la extinción del derecho real de superficie, más en el derecho comparado se suele contemplar el derecho de reconstrucción. En estos casos puede decirse que de alguna manera nace o recobra virtualidad el ius aedificandi y el derecho no se extingue, si el superficiario construye nuevamente. Dicha solución se fundamenta en que lo que se extingue realmente por la falta de objeto es la propiedad superficiaria, pero no el derecho de superficie, siempre que se edifique en los plazos previstos. En última instancia, el objeto del derecho de superficie es el suelo ajeno, de modo que mientras éste exista, subsistirá el objeto del derecho de superficie.

En ese orden de ideas, Muro Rojo, respecto al numeral 1033, hace el siguiente comentario: “La norma no es sino una expresión de la diferencia que existe entre el derecho de superficie y la propiedad superficiaria, en el sentido de que una cosa es la relación jurídica, por la cual el superficiario se hace titular del derecho de tener y mantener una construcción sobre o bajo suelo ajeno, y otra cosa es el derecho de propiedad sobre la construcción.”

Por mi parte, opino que el supuesto de la destrucción de la propiedad superficiaria puede solucionarse siguiendo el principio de la libertad contractual, antes aludido. No obstante, en caso de no haberse previsto contractualmente, y teniendo en cuenta el carácter supletorio de las normas respecto de la voluntad de las partes, se deberá seguir lo dispuesto para el caso de la resolución del contrato por imposibilidad de la prestación, parcial o total, sin culpa o con culpa de alguna de las partes; según corresponda (véase los artículos 1431 y ss. del CC)

LA REVERSIÓN

El segundo párrafo del artículo 1030 del Código Civil dispone que al vencimiento del derecho de superficie, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.

Para Arias-Schereiber y Cárdenas, “La reversión constituye el efecto propio y natural de la extinción del derecho de superficie. Suelo y edificio formaran, a partir de ese instante una sola cosa cuyo único titular será el antiguo dominus soli.”

Sin embargo, los mismos autores antes citados notan un error legislativo: “El numeral, tal como está redactado, permite interpretar que nunca procede el pago de la indemnización, admitiendo así, en la práctica, un perjuicio para el superficiario y un enriquecimiento injusto en beneficio del dominus soli.

La redacción es sumamente defectuosa. Se ha querido expresar que la reversión opera automáticamente, de pleno derecho, sin ser necesario pagar indemnización alguna previamente. La intención ha sido no hacer depender la reversión del pago de la indemnización.”

Producida la extinción del derecho de superficie el principio de accesión recupera toda su virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del titular del suelo. La adquisición del dominus soli, dicen Diez Picazo y Gullón, es automática, no hace falta hacer tradición de la cosa al propietario sino que es una derivación del renacimiento en toda su virtualidad del principio de accesión. El dueño extiende su dominio a lo construido o plantado. Lo principal, el suelo, queda unido a lo accesorio, es decir, lo edificado, atrayendo al mismo. [Diez Picazo, Luis y Gullón, Antonio, Sistema de Derecho Civil, v. III, Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario y Registral, sexta edición, Tecnos, Madrid, 1998]