Securitización de activos creditorios - Régimen especial de ejecución hipotecaria extrajudicial

El régimen especial de ejecución de hipotecas (Título V) constituye uno de los capítulos esenciales de la ley N° 24.441. Tiene por finalidad agilizar las ejecuciones de aquellas hipotecas a partir de las cuales se hayan emitido títulos valores, hecho que se debería manifestar en una disminución de las tasas que pagan estos últimos.

Para obtener tal resultado la norma trae como solución la posibilidad de la venta privada de la cosa, que implica una reducida intervención judicial previa optativa destinada a la desocupación del inmueble hipotecado (debe ponderarse que la desocupación previa redunda necesariamente en la obtención de un mejor precio en la subasta).

El procedimiento prevé la intervención auxiliar del escribano, la venta por el martillero que designe el acreedor, la realización de adecuada publicidad y debida notificación al deudor y ocupantes.

A fin de balancear adecuadamente el procedimiento se incorporan los siguientes puntos:

·        La solicitud de suspensión cautelar (suspensión preventiva) de la subasta por parte del deudor cuando se verifiquen supuestos de grave irregularidad en el trámite seguido por el acreedor.

·        Impugnación a posteriori de la ejecución por: incumplimiento de las condiciones que habilitan el procedimiento extrajudicial, errores en la liquidación de la deuda e incumplimiento de los recaudos previstos para la venta (en cuyo caso el acreedor debe indemnizar los daños causados, sin perjuicio de las sanciones penales y administrativas de las que se hiciere pasible).

·        Posibilidad del deudor de recuperar la propiedad con posterioridad a la subasta si paga al adquirente el precio obtenido en ella dentro de los 30 días.

·        Si el precio obtenido en la subasta no alcanza para cancelar la totalidad de la acreencia hipotecaria, la liquidación del saldo remanente debe necesariamente ser aprobada en sede judicial con intervención del deudor, quien puede pedir la reducción equitativa del saldo cuando el precio obtenido en aquella fuere sustancialmente inferior al de plaza.

El procedimiento especial de ejecución extrajudicial de hipotecas que se propone guarda un adecuado equilibrio entre las partes, y representa tanto para deudores como para acreedores una contribución sustancial al desarrollo del préstamo y financiamiento de la vivienda, dado que reduce los riesgos y costos de ambas partes.