1. Inicios y posterior desarrollo
En nuestro país, la securitización como herramienta de fondeo, comienza a usarse con asiduidad a partir de 1995, año en que se sanciona la Ley N°24.441, llamada de "Financiamiento de la Vivienda". En general, la ley[41] hizo cambios importantes en el régimen de hipotecas, dotando a este sistema de dos atributos de los que carecía en el pasado. Uno de ellos es el rápido acceso a la garantía que tiene el acreedor a partir de la reforma del régimen de ejecución de la mora hipotecaria. El otro aspecto está dado por la liquidez que se le otorga a la hipoteca, en particular a partir de la posibilidad que tiene el acreedor original de ceder hipotecas sin que se requiera el acuerdo previo del deudor cedido.
Por otra parte, la Ley N° 24.441 reglamenta la figura del Fideicomiso, que en los mercados se ha revelado como la más eficaz para la securitización de hipotecas, prendas y cupones de tarjetas de crédito.
Con posterioridad a la sanción de esta ley, se fueron concretando una serie de instrumentos que también eran necesarios para que la securitización fuera plenamente operativa, por lo menos en el plano legal. Primero la CNV reglamentó el Fideicomiso Financiero y los Fondos Comunes Cerrados de Créditos y más tarde el BCRA estableció para el mercado un modelo de mutuo hipotecario homogéneo, de gran utilidad para la necesaria estandarización de los créditos que requiere una operatoria de titulización de hipotecas.
Luego la DGI y el Poder Ejecutivo dictaron un conjunto de reglamentaciones que precisaban los alcances del tratamiento fiscal que goza la operatoria.
En materia de cuentas pendientes en el plano legislativo, queda el tema impositivo provincial, en particular en lo referido al impuesto de sellos. Subsiste todavía en la mayor parte de nuestros estados provinciales el gravamen de sellos sobre, por ejemplo, las transacciones de hipotecas, con el aumento de costos que ello implica.
En la medida en que el mecanismo se fue haciendo viable desde el punto de vista jurídico (inicios de 1995) comenzó a cobrar impulso la acción del Banco Hipotecario Nacional en el tema. Desde ese momento hasta su privatización en 1998 el banco funcionó solo como mayorista, lo que le implicaba no prestarle directamente al público, sino actuar como financista de las llamadas "entidades originantes de hipotecas"[42] siendo estas últimas las que prestaban al público. Dentro de este tipo de operatoria, similar a las llevadas a cabo en Estados Unidos por Freddie Mac y Fannie Mae, nacen una serie de programas que adquirieron gran importancia por el volumen de créditos hipotecarios que originaron, luego securitizados. Uno de ellos se denominó "Operatoria Titulización de Hipotecas".
2. "Operatoria Titulización de Hipotecas" del BHN
El programa comienza cuando la empresa constructora, interesada en la construcción de viviendas según las pautas del Banco Hipotecario Nacional [43], inscribe el proyecto en el denominado "Registro de Emprendimientos Constructivos del BHN". Lo hace por ella misma si es originante autorizada, de lo contrario lo hace por intermedio de una entidad que sí lo sea.
El originante juega un rol muy importante: es quien, además de registrar en el BHN los proyectos, genera los préstamos con garantías hipotecarias (bajo determinadas condiciones de financiación) más tarde transferidos al Banco Mayorista (BHN).
Los más indicados para ser originantes son los bancos minoristas, dado que gracias a su estructura cumplen con facilidad los requisitos impuestos. A las llamadas "sociedades originantes" (por lo general empresas constructoras) se les exige que sean Sociedades Anónimas constituidas con el fin de dar créditos hipotecarios y transferir hipotecas, y contar con un Patrimonio Neto mínimo de U$S 150.000.
Cuando se inscribe el proyecto, el originante paga un derecho de inscripción y suscribe con el BHN un Acta de Compromiso. A partir de la firma de ésta queda reservado un cupo de dinero que el BHN entregará al Originante cuando éste le transfiera las hipotecas originadas por la venta de viviendas construidas.
El plazo para transferir las hipotecas queda asentado en el Acta de Compromiso y debe respetarse estrictamente. Esto significa que al inscribir el emprendimiento hay que tener certeza de cuando la obra estará no sólo terminada, sino vendida, porque lo que se transfiere son las hipotecas originadas por la venta.
Algunas de las pautas que el BHN impuso para los créditos a ser otorgados por los originantes eran:
· Créditos en dólares a plazos de entre 5 y 20 años, y en pesos de entre 5 y 15 años
· Amortización vía sistema francés (cuota fija).
· TNA (tasa nominal anual) fija de entre el 10 % y el 11% en dólares y del 12,5% al 14% en pesos según el plazo.
· El valor de la cuota no puede superar el 30% de los ingresos netos del grupo conviviente, los ingresos deben ser de carácter permanente.
· Monto máximo de U$S 95.000 para los créditos.
Por otra parte, el originante tiene derecho a percibir del adquirente comisiones por sus tareas de estudio de factibilidad del crédito, en concepto de recupero de gastos y por su carácter de administrador primario de la cartera (envío a los deudores de los avisos de vencimiento, cobro de las cuotas, etc.).
Los bancos originantes garantizan el cumplimiento de los deudores en el pago de los créditos.
Durante 1999 (ya con el BHN privatizado) en Mendoza por ejemplo, la originación de nuevos emprendimientos dentro de la "Operatoria Titulización de Hipotecas" está parada debido a dos causas: la existencia de emprendimientos construidos en años anteriores y no vendidos aún (por errores de política comercial) y la caída de la demanda de nuevos créditos hipotecarios por la recesión vigente.
Las condiciones actuales vigentes en el mercado de créditos hipotecarios son[44]:
· Tasas de interés del 11% al 12,5% en dólares (según el banco) y del 14% al 16% en pesos.
· Plazos: 1 a 20 años.
· Cuota: cada U$S 10.000, a 10 años de plazo, oscila entre U$S 145 y U$S 165 mensuales. En pesos, por el mismo monto y plazo, U$S 170 mensuales.
· Financiación: los bancos privados financian hasta el 70% del valor de la propiedad, el Hipotecario cubre hasta el 80%.
· Sueldo mínimo exigido: la cuota no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante, para el Hipotecario 30%.
Luego del impulso inicial de la securitización por parte del BHN, su utilización se ha desarrollado bastante en lo que hace a las emisiones puramente privadas (tanto con respaldo hipotecario como también prendario y de cupones de tarjetas de créditos). Podemos citar algunos Programas Globales de Fideicomiso Financiero autorizados por la CNV, como el del Banco Privado de Inversiones por U$S 1.000 millones y el del Banco Tornsquist por U$S 200 millones. En total hasta la fecha se han autorizado Programas Globales de Fideicomisos Financieros por un monto aproximado a los U$S 8.000 millones[45].
3. Expectativas para los próximos años
Dado el panorama actual sería interesante plantearnos el potencial de desarrollo que tiene en la Argentina la securitización, en especial en el sector de créditos hipotecarios. En nuestro país se ha venido dando hasta ahora una securitización intensiva por el lado de los bancos comerciales[46], donde el stock de hipotecas es hoy de aproximadamente el 3% del PBI. Este valor es anormalmente bajo si lo comparamos con el 17% del PBI que el mismo indicador muestra en Chile, el 50% en España y superior al 100% en Estados Unidos. Según Pablo Rojo, actual titular del Banco Hipotecario[47], nuestro sistema de banca comercial tradicional va a tener que usar en forma intensiva (aún mas que hoy) la securitización para evitar que las restricciones sobre capitales mínimos del BCRA[48] impidan el crecimiento de la oferta de créditos hipotecarios[49].
La securitización, al permitir que las carteras "salgan" del activo del originante (vía un Pass Through) le permite a este último evitar hacer los enormes aumentos de capital necesarios para que los créditos puedan quedar en su cartera. Y dado que sí es posible que el mercado de capitales local crezca a tasas compatibles con la demanda de créditos a largo plazo (dada la irrupción de las AFJP, el desarrollo de los FCI y el aumento de la tasa de ahorro local) se ve no sólo la viabilidad, sino también la necesidad del uso intensivo del mecanismo por parte del sistema financiero local.
