Con el transcurso del tiempo, la economía y el sistema económico se han ido desarrollando y evolucionan hacia nuevos tipos de negocios y transacciones. Este desarrollo se acentúa aun más en el mercado financiero, donde continuamente surgen nueva variantes e innovaciones, ya sea en el aspecto del otorgamiento de financiamiento, como en el de nuevas propuestas para los inversores.
Como consecuencia directa de estos cambios, surgen nuevos tipos de contratos, como por ejemplo el Leasing, Fideicomiso, Factoring y la Securitización de Activos.
El vocablo securitización deriva de security, cuyo significado en inglés es título-valor. El concepto de securitización se podría definir como un mecanismo financiero que permite movilizar carteras de créditos relativamente ilíquidos, por medio de un vehículo legal, a través de la creación, emisión y colocación en el Mercado de Capitales de títulos valores, respaldados por el propio conjunto de activos que le dieron origen; básicamente es la afectación de un crédito a un título.
Se pueden securitizar diferentes tipos de activos, siendo el ejemplo más difundido y conocido, el de la securitización de hipotecas.
Pero para llegar a entender este contrato en particular, es conveniente hacer una breve explicación del concepto de hipoteca, ya que la ley 24.441 establece en el artículo 44 que: El derecho real de hipoteca incorporado al título se rige por las disposiciones del Código Civil en materia de hipoteca
Se puede definir a la hipoteca como un derecho real que se otorga en seguridad de un credito en dinero sobre un inmueble, que va a continuar en poder del deudor. Es la garantía que se le dá al acreedor del préstamo de que si el deudor no cumple, pueda ejecutar el inmueble sobre el cual se constituyó la hipoteca; esto no significa que el acreedor tome posesión del inmueble sino que se remata y de lo obtenido se cobra el crédito.
La hipoteca es ante todo un derecho real, o sea un poder jurídico que tiene una persona sobre una cosa, (en este caso el acreedor sobre el inmueble hipotecado) pero con la característica de que es accesoria a un derecho personal, que es el crédito cierto y determinado en dinero. Por eso, al extinguirse lo principal (crédito) se extingue lo accesorio (hipoteca).
Otros caracteres que tiene la hipoteca, y que como consecuencia, se transmiten al proceso de securitización son:
Convencionalidad: Ya que solo puede darse por acuerdo de partes.
Publicidad: Es necesaria la inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble, para así poder ser oponible a terceros.
Especialidad: En cuanto al inmueble hipotecado, este debe estar individualizado al momento de constitución de la hipoteca. En cuanto al crédito, debe ser cierto y determinado, y debe constar el monto en el acto constitutivo.
Estos caracteres son esenciales para la validez de la hipoteca, ya que la falta de alguno de ellos hace que el contrato de hipoteca sea nulo.
Con respecto al objeto de la hipoteca, este debe ser un inmueble (siempre debe estar identificado), como también todas las cosas accesorias, como por ejemplo una mejora en algún tipo de instalación.
Teniendo en claro la definición y los caracteres de la hipoteca, podemos definir la securitización de hipotecas: como la emisión de títulos valores a través de un vehículo, que se colocan en el Mercado de Capitales, cuyo respaldo está conformado por una cartera de préstamos con garantía hipotecaria de características similares.
Este nuevo contrato, de marcadas características financieras, tiene una variada gama de ventajas, como por ejemplo:
Aumentar la liquidez de las entidades emisoras de créditos, ya que permiten la transformación de activos de menor liquidez, como son los créditos a cobrar, en disponibilidades.
Como consecuencia de lo anterior, se potencia la capacidad prestable de las entidades financieras, es decir, que tienen una mayor cantidad de fondos para aplicar al otorgamiento de nuevos préstamos.
Se eliminan los descalces financieros, producidos por la captación de fondos a corto plazo, como por ejemplo depósitos a plazo fijo (que tienen un plazo por lo general menor a un año), y la salida de fondos a través de los créditos ( que son en su gran mayoría por períodos mayores a un año, según el monto).
La mayor liquidez, permite el financiamiento de grandes proyectos de inversión.
Se mejora la estructura patrimonial de todo el sistema financiero, ya que los patrimonios están respaldados por activos de mayor liquidez.
Se reduce el riesgo crediticio, ya que el título valor está generalmente garantizado por un conjunto de créditos, por lo que existe una diversificación del riesgo para el inversor.
Por otro lado, como principales desventajas podemos nombrar:
La complejidad de las transacciones y requerimientos de organización, ya que la puesta en marcha de un proceso de securitización importa la actuación de un equipo interdisciplinario, lo que acarrea costos y gastos asociados al desarrollo de la estructura.
El marco normativo es incierto o incompleto. Aunque ello depende de las características de cada Derecho positivo aplicable, aun en los paises que cuentan con una regulación legal de la securitización o un desarrollo importante de su mercado de capitales, aquella no siempre es completa, y no abarca todos los aspectos importantes de la estructuración del proceso. Esto se acentúa en nuestro país, ya que la ley que dio origen a la securitización (Ley 24.441) es del año 1995, porque debido a la complejidad de este tipo de operaciones todo el marco regulatorio vigente fue responsabilidad de la Comisión Nacional de Valores, que es el órgano con un mayor grado de especialidad en la materia.
Esta introducción permite establecer un primer panorama del tema de Securitización de hipotecas. A continuación vamos a:
Hacer una breve síntesis de la evolución histórica de este tipo de operaciones, dado que su desarrollo es muy reciente.
Establecer los caracteres esenciales de los activos a securitizar, y formas de efectuar la securitización.
Conocer las partes intervinientes en el contrato de securitización.
Analizar las diferentes formas de extinción y algunos puntos de la normativa vigente que no son del todo claros.
