Securitización de hipotecas - Evolución histórica

La securitización tuvo sus orígenes en la década del 70, como consecuencia de las altas tasas de interés en el otorgamiento de créditos y de la necesidad de las entidades financieras de reducir costos para la obtención de fondos. Por este motivo, muchos préstamos se transformaron en instrumentos negociables, a los que se denominó Securitización del crédito. Así nacieron los títulos de deudas respaldados, es decir garantizados por un activo real, como ser sobre prendas de automotores, con garantía de facturas conformadas, hipotecas, etc.

El gobierno de los Estados Unidos creó un organismo que inició el mercado de securitización, desarrollando un título garantizado por préstamos hipotecarios para viviendas; de esta manera se incentivaba a las entidades financieras a otorgar ciertos tipos de préstamos hipotecarios que se financian con la emisión de títulos respaldados por dichas hipotecas y garantizados por el gobierno. Posteriormente se incorporan en la operatoria los bancos comerciales y las sociedades de ahorro y préstamos para la vivienda; en la actualidad existen entidades mayoristas dedicadas exclusivamente a la securitización.

En Europa, el mercado más desarrollado en cuanto a securitización es Inglaterra, ya que en Francia se estableció el marco legal apropiado recién en 1988, con la creación de los Fonds Commens de Créances.

En Latinoamérica el país con más experiencia es México, donde se conoce este fenómeno con el nombre de titularización o titulización.

En nuestro país  aun no ha tenido auge el instrumento de la securitización, atento que la ley 24441 (B.O.16-01-95) de financiamiento de la vivienda y construcción tiene una vigencia reciente, ya está previsto que a través de este sistema el BHN compre los créditos hipotecarios del sistema privado y emita títulos, para conseguir dinero para reactivar la economía.

La regulación establecida por esta ley dio el marco necesario para captar mayores ahorros del sector privado para la financiación y construcción de viviendas, también estableció un régimen especial de ejecución de hipotecas transferidas en fideicomiso, permitiendo una rápida  y no costosa ejecución de las mismas. Asimismo reguló la figura de la letra hipotecaria enmarcándola como un título valor con garantía hipotecaria, que reemplazará al viejo pagaré hipotecario.