El proceso de securitización hipotecaria, parte de la instrumentación de escrituras hipotecarias en la que se consienta expresamente la emisión de letras hipotecarias, por lo que las mismas constituyen la primera herramienta de este sistema. Se encuentran garantizadas desde su creación y como condición de su existencia, con hipotecas de primer grado de privilegio.
Para poner en marcha este proceso, y a la luz de lo prescripto por la Ley 24441, en el mercado tradicional de créditos hipotecarios, el banco o entidad financiera (ORIGINANTE), debe operar en dos planos simultáneamente, con el tomador del crédito y con el banco mayorista.
Con el tomador de créditos debe pactar los términos del contrato básico de mutuo con garantía hipotecaria, en la cual ya se incluyen los términos de la herramienta financiera (la letra hipotecaria), y las características del crédito tales como monto y frecuencia de los pagos, plazo e intereses, todo ello para su posterior calificación, homogeneización en la securitización de las carteras de créditos así conformadas. Por otro lado, y a los efectos de contar con dinero para seguir otorgando préstamos, el banco transfiere esas carteras de créditos a un banco mayorista o institución de segundo grado (VEHICULO), quien ordena y clasifica los créditos buscando su homogeneidad, a través de una Sociedad Calificadora de Riesgo, para después emitir títulos valores que se colocarán en las Bolsas de Comercio tanto nacionales como internacionales, donde serán adquiridos por los INVERSORES.
Dentro de este marco el art.45 de la Ley 24441 establece que las personas autorizadas a hacer oferta pública como fiduciarios o a administrar fondo comunes de inversión, podrán a su vez emitir TITULOS DE PARTICIPACION que tengan como garantía LETRAS HIPOTECARIAS.
Cabe destacar que:
1) Las letras hipotecarias para su circulación deben inscribirse en el Registro Inmobiliario correspondiente al inmueble gravado que garantiza su pago. La letra debe contener las firmas del deudor, del escribano y del funcionario autorizado del Registro.
2) La emisión de la letra puede realizarse con posterioridad al otorgamiento e inscripción de la escritura que instrumenta el negocio primitivo, siempre y cuando en este primer contrato se autorice expresamente la emisión de este tipo de letras. En este caso podría otorgarse en la misma escritura hipotecaria un MANDATO IRREVOCABLE a favor del mismo acreedor o de un tercero para que pueda otorgar la escritura de creación y emisión o en caso de estar prevista en la misma creación, facultar al mandatario para suscribir en nombre del deudor las letras hipotecarias a emitirse en virtud de dicha escritura hipotecaria.
3) Las letras hipotecarias son transmisibles a cualquier título, siempre por endosos nominativos asentados en cadena en la misma letra o en su prolongación. Cada endoso exige la firma del endosante y el nombre del endosatario y la fecha de endoso; y no requieren para su perfección, ni de la notificación, ni de la conformidad del deudor cedido. No existe entre los endosantes garantías de evicción, acción de regreso, ni ningún tipo de responsabilidad emanada del endoso.
4) Las letras hipotecarias tendrán cupones para instrumentar las cuotas de capital o servicios de interés. Quien haga el pago tendrá derecho a que se le entregue el cupón correspondiente como único instrumento válido acreditativo. Si la letra fuera suceptible de amortización en cuotas variables podrá omitirse la emisión de cupones, y en ese caso, el deudor tendrá derecho a que los pagos parciales se anoten en el cuerpo de la letra.No obstante lo expuesto serán oponibles aun al tenedor de buena fe los pagos documentados que no se hubieren inscrito de esta manera.
5) Las letras deberán contener los siguientes datos (art.39): Nombre del deudor y del propietario del inmueble hipotecado, nombre del acreedor, monto de la obligación incorporado a la letra, plazos y demás estipulaciones respecto del pago, con los respectivos cupones, el lugar en donde debe hacerse el pago, tasa de interés compensatorio y punitorio, ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales, Los demás que fijen los reglamentos que se dicten a tal efecto.
SUJETOS
ORIGINANTE: empresas originadoras de los activos a securitizar, tales como bancos, financieras, sociedades con objeto especial, generalmente mantienen la administración de la cartera (servicer).
SERVICER: Puede serlo el propio originante o un tercero independiente. Se dedica a perseguir el cobro del flujo de fondos proveniente del portfolio, y realizar su transferencia al vehículo para el pago a los inversores. Provee de informes periódicos al emisor y a los beneficiarios.
VEHICULO: denominación que se le da al ente jurídico que adquiere los activos para separarlos del riesgo del originante, y emite los certificados de participación en los ingresos provenientes del pool de activos, o títulos de deudas garantizados en los mismos.
TOMADOR - COLOCADOR DE FONDOS: Puede ser un banco de inversión, una entidad financiera, o un agente bursátil, quien se encargará de la colocación de los títulos entre los inversores.
INVERSORES: ya sea individual o institucional, es quien adquiere y eventualmente negocia los títulos en el mercado de capitales.
CALIFICADORAS DE RIESGOS: Son instituciones especializadas en el análisis del riesgo crediticio, sobre tres perspectivas:
a) Calidad del activo: evaluación de los criterios de selección, métodos de originación de los créditos, análisis de las características del administrador y vehículo de securitización.
b) Flujo de caja: riesgo de incobrabilidad o mora, riesgo de prepago, asincronías en los plazos.
c) Seguridad jurídica: estructura del vehículo, derechos y obligaciones de las partes, sustento jurídico y económico de la cobertura de riesgos crediticios.
La calificación de riesgos es un elemento de gran utilidad para los ahorristas, porque le brinda un estudio especializado y consistente respecto de las condiciones de su inversión.
